Délai de prescription pour réclamer les montants versés lors de l’achat d’une maison en construction en Espagne

La Cour de Cassation espagnole a établi que le délai de prescription de l’action pour réclamer les montants versés lors de l’achat d’une maison en construction en Espagne est de cinq ans et pas de deux

L’obligation de garantir la restitution des montants versés lors de l’achat d’une maison en construction en Espagne

La controverse sur le délai de prescription de l’action pour réclamer les montants versés lors de l’achat d’une maison en construction en Espagne se base sur le régime de protection de l’acheteur prévu dans la loi n ° 57/1968.

Cette loi a établi un régime de protection pour l’acheteur d’une maison, lorsque l’achat se produit avant ou pendant sa construction.

La loi impose au vendeur-promoteur l’obligation de garantir la restitution des montants versés lors de l’achat d’une maison en construction, dans tous les cas de non-respect de son obligation de consigner le logement à l’ acheteur.

Les garanties que le vendeur-promoteur doit offrir à l’acheteur sont soit une garantie bancaire, soit une assurance-caution, en plus de l’obligation de désigner un compte spécial dans une banque ou une caisse d’épargne pour recevoir de l’acheteur les montants anticipés par l’acheteur.

La loi 57/1968 est actuellement abrogée, bien que son contenu ait été transféré en bloc à la loi 20/2015, qui a conservé son régime juridique et a clarifié certains doutes générés pendant son application pratique.

Malgré son abrogation formelle, la loi 57/1968 reste, à ce jour, temporairement applicable aux contrats de vente de logements en construction signés pendant son terme, dont certains continuent de générer un nombre important de litiges devant les tribunaux espagnols.

La question dans la jurisprudence espagnole

Ce qui précède reflète l’importance du jugement n° 320/2019 rendu par la Cour de Cassation le 5 juin 2019, qui établit la doctrine que nous commentons dans ces lignes.

L’arrêt confronte les deux thèses judiciaires développées jusqu’à présent pour résoudre le dilemme suivant : quel est le délai de prescription de l’action pour réclamer les montants versés lors de l’achat d’une maison en construction en Espagne?

S’agit-il de la période de deux ans prévue à l’art. 23 de la loi sur les contrats d’assurance (dorénavant « LCS ») pour les actions découlant d’un contrat d’assurance de dommages ?

Ou bien est-ce une action personnelle sans terme spécial et, par conséquent, régie par la prescription de l’art. 1964 du Code Civil (dorénavant « CC »), c’est-à-dire cinq ans?

Il convient d’ajouter une difficulté supplémentaire dans la détermination du délai prévu à l’art. 1964 CC. Celui-ci était de quinze ans dans la version originale dudit article, mais le précepte ait été modifié par la loi 42/2015, qui a réduit le délai de prescription à cinq ans. Par ailleurs, la cinquième disposition transitoire de cette dernière loi établit un régime transitoire pour les relations existantes qui sera analysé plus en détail ci-dessous.

En tout état de cause, pour revenir à la question principale à élucider (application du délai de prescription de l’article 23 LCS ou de l’article 1964 CC), les doutes des tribunaux ont été révélés par la Cour de Cassation elle-même, le qui comportait deux phrases prononcées de manière contradictoire sur la question du délai de prescription pour réclamer les montants versés en compte lors de l’achat de logements à la compagnie d’assurance (jugement nº 643/2006 du 15 juillet, considérée comme art. 23 LCS et 3/2003 du 17 janvier ont opté pour l’article 1964 CC).

Le délai de prescription de l’action pour réclamer les montants versés lors de l’achat d’une maison en construction en Espagne est de cinq ans

L’arrêt n ° 320/2019 du 5 juin tranche le débat: le délai de prescription applicable est celui de l’art. 1964 CC.

La principale raison qui a conduit la Cour de Cassation à cette conclusion est la comparaison entre la prescription applicable lorsqu’une garantie bancaire est offerte, par opposition au délai applicable lorsque la garantie fournie est une assurance-caution.

Dans le premier cas, c’est-à-dire lorsque la garantie présentée est une garantie bancaire, il n’existe aucun doute sur le délai de prescription de l’action de l’acheteur, lequel est celui de l’art. 1964 CC (cinq ans).

Lorsque la garantie fournie est une assurance-caution, appliquer la période de deux ans prévue à l’art. 23 LCS rendrait l’acheteur assuré de pire condition que l’acheteur muni d’une garantie bancaire, ce qui n’aurait aucun sens compte tenu de la nature protectrice de la réglementation en matière de vente de maisons en construction.

Quinze ou cinq ans ? Le régime de transition

Pour conclure ce bref commentaire, il suffit de faire référence au régime transitoire prévu par la loi 42/2015 en ce qui concerne la modification du délai de prescription prévu à l’art. 1964 CC. Comme nous l’avons vu, ce terme était de quinze ans et est passé à cinq ans depuis le 7 octobre 2015. De même, la disposition transitoire 5 de la loi 42/2015 régit le régime de prescription applicable aux relations existantes au moment de son entrée en vigueur. En vertu de cette disposition de droit transitoire, ces relations existantes sont régies par le nouveau délai de prescription de cinq ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi 42/2015 (c’est-à-dire le 7 octobre 2015). Par conséquent, les actions en réclamation auprès de l’assureur fondées sur des relations préexistantes seront prescrites le 7 octobre 2020, à moins que la prescription ait été interrompue auparavant.

Photo: « Nuevos barrios II », de Antonio. Sous licence (CC BY-SA 2.0)