Acheter une propriété en Espagne via une société à responsabilité limitée
L’achat de biens immobiliers par le biais d’une société en Espagne représente environ 10 à 15 % de toutes les transactions immobilières, le 85 % restant impliquant généralement des acheteurs individuels imposés via l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF). Cet article explorera les complexités de cette stratégie d’investissement, en soulignant les avantages et les inconvénients associés à l’achat de biens immobiliers en Espagne par le biais d’une société à responsabilité limitée. Des facteurs tels que l’acquisition de la propriété pour mener une activité économique ou pour une résidence personnelle influencent considérablement le processus de décision. Nous visons à guider les investisseurs potentiels et les propriétaires à travers ces considérations, en offrant une compréhension complète des diverses implications impliquées. Que votre motivation pour l’achat soit personnelle ou orientée vers les affaires, ce guide vous aidera à évaluer votre situation unique et à prendre une décision éclairée.
Acheter une propriété espagnole via une société à responsabilité limitée
La perspective d’acheter une propriété espagnole via une société à responsabilité limitée a, historiquement, séduit les investisseurs, en particulier les grandes entreprises et les entités étrangères, pour diverses raisons. Bien qu’il s’agisse d’une stratégie relativement populaire, il y a souvent de la confusion concernant ses implications légales et fiscales. Contrairement aux États-Unis et à d’autres juridictions similaires où l’acquisition de biens par une société est courante, en Espagne et dans une grande partie de l’Europe, une société devrait idéalement être utilisée uniquement pour mener une véritable activité économique.
L’un des principaux avantages de l’achat de biens immobiliers par une société en Espagne est le potentiel d’avantages fiscaux. Plus précisément, le processus peut permettre à une entité d’éviter la taxe de 10 % prélevée sur le prix d’achat, un avantage qui s’applique aussi bien aux acheteurs nationaux qu’étrangers. Cela, ainsi que l’anonymat et la sécurité juridique accrue, rend l’option d’utiliser une société à responsabilité limitée espagnole (S.L.) attrayante pour certains.
Historiquement, les individus et les entités achetaient souvent des biens par une société pour contourner les droits de succession, une pratique qui était illégale. Maintenant que les droits de succession pour les non-résidents ont été alignés sur ceux des résidents, ce besoin a été largement éliminé.
Cependant, nous déconseillons fortement l’utilisation d’entités étrangères comme les sociétés à responsabilité limitée britanniques pour acquérir des propriétés résidentielles. Bien que la taxe d’achat de propriété soit identique pour les acquéreurs espagnols et étrangers, une attention particulière doit être accordée à chaque situation individuelle, en particulier lors de l’acquisition de biens pour un usage personnel.
Naviguer dans ces processus peut être complexe et peut nécessiter une orientation professionnelle pour optimiser les conséquences fiscales et éviter tout problème avec l’Agence fiscale espagnole. Ainsi, si vous envisagez d’utiliser une S.L. espagnole pour acheter une propriété, notamment pour maintenir l’anonymat, nous vous recommandons vivement de consulter un expert.
Avantages d’acheter une propriété en Espagne via une société
Acheter une propriété en Espagne via une société présente plusieurs avantages, couvrant divers domaines financiers, juridiques et stratégiques. Tout d’abord, l’un des principaux bénéfices réside dans la séparation claire des actifs personnels et de ceux de la société. En détenant une propriété au sein d’une structure sociétaire, celle-ci ne se mêle pas à la richesse personnelle du propriétaire, offrant ainsi une couche supplémentaire de protection financière.
Un autre avantage se présente lorsque la propriété est destinée à une activité économique. Dans de tels cas, toutes les dépenses associées deviennent déductibles fiscalement, ce qui peut entraîner des économies substantielles. De même, acheter une propriété via une société peut faciliter l’évitement de l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales ou ITP) qui s’applique aux ventes de propriétés entre particuliers. Cet impôt, qui varie entre 6% et 11% selon la communauté autonome où se situe la propriété, ne s’applique pas aux acquisitions par des sociétés.
Enfin, les individus non-résidents possédant des propriétés en Espagne doivent généralement payer l’Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (Impuesto sobre la Renta de No Residentes ou IRNR) sur un revenu fictif, généralement 1,1% de la valeur cadastrale. Lorsque la propriété est détenue par une société, cet impôt ne s’applique pas.
Ces avantages, bien que considérés attrayants, doivent être pesés par rapport aux inconvénients potentiels et aux implications juridiques que de tels achats peuvent impliquer, comme nous l’explorerons dans les sections suivantes.
Déduction de la TVA
Un avantage financier clé de l’achat de biens immobiliers en Espagne par le biais d’une société concerne la possibilité de déduction de la TVA. Si le bien est acheté par une société et est destiné à une activité économique, la TVA peut être déduite dans son intégralité. Cela peut représenter une économie de coûts substantielle, réduisant les dépenses globales associées à l’achat et à l’entretien continu de la propriété.
Cependant, il est essentiel de comprendre que les déductions de TVA peuvent ne pas être disponibles dans toutes les circonstances. Plus précisément, lorsque le bien est destiné à un usage personnel ou lorsque la société exerce des activités exonérées non soumises à la TVA, ces déductions peuvent ne pas s’appliquer. Ainsi, une attention particulière doit être portée à l’utilisation prévue du bien et à la nature des activités de la société lors de l’évaluation des avantages financiers potentiels.
Avantages fiscaux
L’un des avantages les plus significatifs de l’achat d’une propriété par le biais d’une société en Espagne concerne les nombreux avantages fiscaux que cette méthode offre. Lors de la vente de la propriété, les particuliers sont généralement confrontés à l’impôt sur les plus-values sur les bénéfices réalisés lors de la vente. Cependant, lorsque la propriété est détenue par une société, transférer la propriété via les actions de la société peut être une stratégie fiscalement plus avantageuse. Cette approche peut réduire ou même différer la responsabilité fiscale des plus-values, entraînant des économies considérables.
Posséder une propriété par le biais d’une société offre également la possibilité de déduire diverses dépenses liées à la propriété du revenu imposable de la société. Ces dépenses peuvent inclure les coûts de gestion de la propriété, de maintenance et de réparation, réduisant potentiellement le fardeau fiscal global associé à la possession de la propriété.
En termes de taux d’imposition, les sociétés en Espagne sont soumises à un taux d’imposition des sociétés de 25%. Selon la situation fiscale d’un individu, ce taux d’imposition des sociétés peut être inférieur à leur taux d’imposition sur le revenu personnel, ce qui peut entraîner des économies fiscales supplémentaires.
Enfin, si la propriété subit une perte, par exemple lorsque les revenus locatifs ne couvrent pas les dépenses, la société peut compenser cette perte par d’autres revenus imposables. Cela peut réduire la responsabilité fiscale globale de la société, offrant un autre avantage financier de l’achat de propriété en Espagne par le biais d’une société.
Taxe de succession
En Espagne, l’application de la taxe de succession ne fait pas de distinction entre résidents et non-résidents. Historiquement, il existait une disparité notable dans la taxe de succession appliquée aux résidents et aux non-résidents. Pour cette raison, les entreprises étaient souvent utilisées pour acheter des propriétés en Espagne afin d’atténuer l’effet de cette taxe. Cependant, l’Agence fiscale espagnole est vigilante dans la détection de telles pratiques illégales, les reconnaissant comme de l’évasion fiscale.
Actuellement, il n’y a aucune discrimination entre les résidents en Espagne, au sein de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen (EEE) en ce qui concerne la taxe de succession. Ce changement a contribué à égaliser les conditions, rendant le processus plus simple et plus équitable pour toutes les parties, qu’elles choisissent d’acheter des propriétés par le biais d’une entreprise ou en tant qu’individus.
Anonymat
En utilisant une structure d’entreprise, spécifiquement une Sociedad de Responsabilidad Limitada (S.L.) espagnole pour acheter une propriété en Espagne, on peut obtenir un certain degré d’anonymat. Dans ce scénario, l’entreprise devient le propriétaire légal de la propriété, et ce sont les détails de l’entreprise qui sont enregistrés dans les registres publics de propriété . L’élément clé ici est que les informations concernant les actionnaires et les administrateurs de l’entreprise peuvent ne pas être divulguées publiquement. Cette configuration préserve l’anonymat des personnes impliquées dans l’entreprise, offrant une niveau supplémentaire de confidentialité qui peut ne pas être disponible pour ceux qui choisissent d’acheter une propriété en tant qu’individus.
Flexibilité
Acheter une propriété par le biais d’une société offre plus de flexibilité dans la gestion. Par exemple, il peut être plus facile de transférer la propriété en vendant des actions de la société plutôt que de gérer les complexités légales et fiscales de la vente de la propriété elle-même.
Protection des actifs
Si la propriété est détenue par une société, en Espagne, elle peut être protégée contre les responsabilités personnelles du propriétaire. Cela se révèle particulièrement avantageux pour ceux qui possèdent des actifs considérables, car cela offre une couche supplémentaire de sécurité financière.
Inconvénients de l’achat de biens immobiliers en Espagne par le biais d’une société
L’achat de biens immobiliers en Espagne par le biais d’une société, malgré ses avantages, présente également certains inconvénients que les acheteurs potentiels doivent peser avec soin. Cette approche peut ne pas être idéale pour toutes les circonstances, notamment lorsque le bien est destiné à être une résidence principale ou secondaire.
Les principaux domaines d’inconvénients sont :
- Pas de génération de revenus: si le bien est destiné à être une résidence principale ou secondaire, il ne génère pas de revenus pour l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF). Cela signifie qu’il n’y a pas d’avantages fiscaux à compenser.
- Obligation de facturer un loyer au prix du marché: si le bien est détenu par une société et utilisé par un actionnaire, la société doit facturer un loyer au prix du marché à l’actionnaire. Ce revenu est ensuite imposé au taux d’imposition des sociétés de 25 %.
- Taxes supplémentaires: l’achat de biens par le biais d’une société peut potentiellement entraîner des taxes supplémentaires. Par exemple, la TVA doit être appliquée au loyer facturé, et il pourrait également y avoir des implications pour l’impôt sur les transmissions patrimoniales (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
Dans les sections suivantes, nous explorerons ces inconvénients plus en détail pour fournir une image complète des défis potentiels associés à l’achat de biens immobiliers en Espagne par le biais d’une société.
Fiscalité des revenus locatifs
Lorsqu’il s’agit d’acheter une propriété en Espagne comme résidence principale ou secondaire par le biais d’une société, il est important de comprendre les implications fiscales associées aux revenus locatifs.
Dans un tel scénario, l’opération ne génère pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRPF). Cependant, la société devra facturer un loyer au taux du marché à l’actionnaire ou aux actionnaires utilisant la propriété, et ce revenu sera imposé au taux d’imposition des sociétés de 25%.
De plus, le loyer facturé par la société doit inclure la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA), ajoutant ainsi une dépense supplémentaire pour l’actionnaire. En plus de cela, d’autres taxes, telles que l’Impôt sur les Transmissions Patrimoniales, peuvent également s’appliquer.
Déclaration des dividendes
Pour ceux qui choisissent d’acheter une propriété en Espagne via une société avec l’intention de la louer, il est crucial de comprendre les implications fiscales liées à la déclaration des dividendes.
D’un point de vue fiscal, les revenus locatifs perçus de la propriété sont considérés comme des revenus de la société. Par conséquent, si un actionnaire souhaite bénéficier personnellement de ces revenus, ils doivent être déclarés comme un dividende distribué par la société.
Cela signifie que le propriétaire ne recevra pas directement les revenus locatifs. Au lieu de cela, il les recevra sous forme de dividende, qui peut être soumis à une retenue à la source, en fonction de diverses circonstances personnelles et de la structure de la société (en termes de ressources humaines et matérielles pour la gestion de la propriété).
Il devient donc nécessaire d’analyser attentivement cette opération pour déterminer les avantages fiscaux réels et les implications. Par conséquent, il est fortement recommandé de faire appel à un conseiller financier ou consultant fiscal compétent pour naviguer dans le complexe réseau des lois fiscales espagnoles.
Contactez nos conseillers fiscaux experts pour comprendre les implications fiscales de l’achat de biens immobiliers via une société en Espagne.
Sécurité juridique
Lorsque vous achetez une propriété en Espagne par le biais d’une société, un inconvénient potentiel est la question de la sécurité juridique. Si la propriété est détenue par une société, elle a intrinsèquement plusieurs propriétaires – les actionnaires de la société.
Cette propriété multiple peut entraîner un moindre contrôle pour les individus, car les décisions relatives à la propriété, y compris la vente potentielle, les réparations majeures ou les rénovations, nécessiteront généralement l’accord des actionnaires. Cela peut parfois mener à des désaccords ou des complications, surtout si les actionnaires ont des intérêts ou des plans divergents pour la propriété.
Il est donc crucial de prendre en compte les complexités juridiques potentielles et le contrôle individuel réduit qui peuvent accompagner l’achat d’une propriété en Espagne par le biais d’une société. Obtenir des conseils juridiques et avoir des accords clairs entre actionnaires en place peut atténuer certains de ces problèmes potentiels.
Évasion fiscale
Bien que posséder une propriété en Espagne en tant que société étrangère ne soit pas illégal en soi, l’évasion délibérée des obligations fiscales espagnoles par cette pratique pourrait être qualifiée d’évasion fiscale. Cette infraction entraîne des pénalités importantes, tant financières que des accusations criminelles potentielles. L’Agence fiscale espagnole (AEAT) est vigilante dans l’identification et la sanction de telles activités illicites.
L’AEAT exige les noms de tous les actionnaires et autres bénéficiaires possédant ou contrôlant au moins 25 % d’une société. Par conséquent, les autorités fiscales disposent des moyens nécessaires pour s’assurer que les impôts appropriés sont payés sur les propriétés détenues par une société.
En cas d’audit par l’AEAT, s’ils estiment qu’une société a été utilisée pour échapper aux impôts, des pénalités financières substantielles seront imposées. De plus, l’AEAT n’est pas intéressée à attribuer les revenus de la propriété à un partenaire étranger qui n’est pas résident fiscal en Espagne et ne paie pas d’impôts en Espagne. Si un partenaire étranger vit dans la propriété, le seul risque fiscal est que l’AEAT puisse exiger que la société paie 25 % du prix de location du marché de la propriété comme si elle était destinée à une activité économique.
Cependant, il est important de noter que chaque cas et situation est distinct. Le sujet nécessite une réflexion attentive et est mieux abordé avec l’aide de professionnels fiscaux et juridiques qui connaissent bien les subtilités du droit fiscal espagnol et international.
Autres inconvénients
Il peut y avoir d’autres inconvénients potentiels quand l’on achète à une propriété en Espagne par le biais d’une société. Ceux-ci peuvent dépendre grandement des circonstances individuelles et peuvent nécessiter une évaluation au cas par cas. Parmi les défis supplémentaires, on peut citer :
- Augmentation de l’administration: gérer une propriété par le biais d’une société implique une augmentation de l’administration, y compris le dépôt des déclarations fiscales annuelles et des comptes de la société. Cela peut nécessiter l’embauche d’un comptable, ce qui constituerait une dépense supplémentaire.
- Absence d’utilisation personnelle: si la propriété est détenue par une société, elle doit généralement être utilisée à des fins commerciales. L’utilisation personnelle de la propriété pourrait entraîner des obligations fiscales supplémentaires.
- Complexité accrue lors de la vente: si vous décidez de vendre la propriété, il peut être plus complexe de vendre un bien immobilier détenu par une société par rapport à une propriété détenue personnellement. Les acheteurs potentiels peuvent être réticents à reprendre une société avec des passifs potentiels.
- Coûts accrus: il peut y avoir des coûts plus élevés associés à la possession d’une propriété par le biais d’une société. Ceux-ci peuvent inclure les frais juridiques, les frais de comptabilité et le coût de la création et de la maintenance d’une société.
Comment acheter une propriété en Espagne avec une entreprise étrangère ?
Bien qu’il soit effectivement possible d’acheter une propriété en Espagne avec une entreprise étrangère, le processus peut être quelque peu complexe et souvent accompagné de défis supplémentaires. Voici les étapes générales :
- Identification de l’entreprise: le nom de l’entreprise, l’adresse et le numéro d’identification fiscale (ou son équivalent) doivent être fournis.
- Documentation: rassemblez tous les documents nécessaires. Cela peut inclure les statuts de l’entreprise, le certificat de bonne conduite et la preuve de qui a l’autorité d’agir au nom de l’entreprise. Ces documents doivent être à jour et peuvent nécessiter une traduction en espagnol par un traducteur certifié.
- Représentation légale: engagez un avocat espagnol pour gérer la transaction au nom de l’entreprise. L’avocat vous guidera tout au long du processus, effectuera une vérification préalable de la propriété et s’assurera que toutes les exigences légales sont respectées.
- Compte bancaire espagnol: malgré les défis, il est souvent nécessaire d’ouvrir un compte bancaire espagnol au nom de l’entreprise. Cela est particulièrement nécessaire pour les remboursements d’impôts.
- Notaire: une fois que tous les documents ont été rassemblés et les vérifications effectuées, le contrat d’achat (Escritura de Compraventa) sera signé devant un notaire en Espagne.
- Enregistrement de la propriété: après la vente, la nouvelle propriété doit être enregistrée au Registre de la Propriété local (Registro de la Propiedad).
- Obligations fiscales: il convient de prendre en compte les implications fiscales espagnoles de la possession d’une propriété par une entreprise étrangère, y compris la possibilité d’être considéré comme un établissement permanent pour la TVA et l’impôt sur les sociétés.
Veuillez noter qu’en raison des complexités impliquées dans l’utilisation d’une entreprise étrangère pour l’achat d’une propriété, nous déconseillons généralement cette option. Cela est dû à l’augmentation des coûts, aux potentielles implications fiscales et à la nature complexe de la gestion des documents étrangers. Au lieu de cela, utiliser une entreprise espagnole telle qu’une société à responsabilité limitée peut rendre le processus plus fluide, car les documents seraient déjà disponibles en espagnol et l’entreprise serait déjà reconnue par la loi espagnole.
Chez Lawants, nous pouvons vous aider à entreprendre en Espagne, en nous occupant de toutes les questions juridiques. Nous offrons des services complets pour vous guider à chaque étape du processus de création d’entreprise. Contactex-nous!
Quels sont les impôts et les coûts lors de l’achat d’une propriété via une entreprise ?
Lors de l’achat ou de la vente d’une propriété en Espagne via une entreprise, divers impôts et coûts sont impliqués. Voici les principaux :
- IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): c’est l’équivalent espagnol de la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée). L’IVA s’applique à tous les achats de nouvelles propriétés, que l’acheteur soit un particulier ou une entreprise. Le taux réduit actuel pour les achats de propriétés est de 10 % de la valeur totale déclarée.
- AJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados): cet impôt s’applique aux documents notariés, commerciaux et administratifs. Le montant à payer dépendra du taux approuvé par chaque communauté autonome en Espagne, qui varie entre 0,5 % et 2 %.
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): également connu sous le nom de taxe foncière, l’IBI est une taxe annuelle basée sur la valeur cadastrale de la propriété. Le taux varie généralement de 0,4 % à 1,1 % de cette valeur, selon la municipalité.
- Impuesto sobre la Renta de No Residentes: c’est l’impôt sur le revenu pour les non-résidents. Si la propriété génère des revenus, par exemple par le biais de locations, l’entreprise peut être amenée à payer cet impôt.
- Plusvalía Municipal (Taxe sur la Plus-value): elle est prélevée sur l’augmentation de la valeur du terrain entre le moment de l’achat et celui de la vente. Le calcul de cet impôt dépend de facteurs tels que la durée de possession et l’emplacement de la propriété.
- Autres coûts: d’autres coûts potentiels peuvent inclure les frais de notaire, les frais juridiques, les coûts d’enregistrement de la propriété et les commissions des agents immobiliers.
Rappelez-vous, chaque transaction est unique, il est donc recommandé de demander conseil à un professionnel fiscal ou à un conseiller juridique pour comprendre l’étendue complète des impôts et coûts potentiels.
Comment choisir entre acheter une propriété en Espagne via une société ou en tant qu’individu
Décider d’acheter une propriété en Espagne via une société ou en tant qu’individu dépend de plusieurs facteurs. Le choix dépendra en grande partie de votre situation personnelle, de vos objectifs financiers et de l’utilisation prévue de la propriété.
Acheter via une société lorsque :
- Propriété d’investissement: si vous prévoyez de louer la propriété, la posséder via une société peut offrir des avantages fiscaux tels que la possibilité de déduire les dépenses liées à la propriété.
- Développement immobilier: si vous envisagez de développer ou de rénover la propriété pour la vendre plus tard avec un bénéfice, une structure de société peut permettre des déductions de TVA et d’autres avantages fiscaux liés aux opérations commerciales.
- Anonymat: si vous préférez garder la propriété de votre bien confidentielle, acheter via une société peut offrir plus d’anonymat.
- Propriétaires multiples: lorsqu’une propriété a plusieurs propriétaires, la détenir via une société peut faciliter la gestion, notamment en ce qui concerne les dépenses et les bénéfices partagés.
Acheter en tant qu’individu lorsque :
- Résidence principale ou secondaire: si la propriété est destinée à être votre résidence principale ou secondaire, il peut être plus simple et fiscalement avantageux d’acheter en tant qu’individu.
- Moins d’administration: acheter en tant qu’individu signifie moins de charges administratives et de coûts. Avec une société, il y a des exigences de dépôt annuelles, des audits potentiels, et le besoin de services juridiques et comptables continus.
- Moins de complexité: posséder une propriété en tant qu’individu est plus simple que de la posséder via une société, car cela évite la complexité du droit des sociétés, des réglementations fiscales et des désaccords potentiels entre actionnaires.
En fin de compte, le meilleur choix dépendra de votre situation personnelle et financière. Il est conseillé de demander conseil à des professionnels de l’immobilier, du droit et de la fiscalité pour s’assurer que votre décision est en accord avec vos objectifs et respecte toutes les exigences réglementaires.
Conclusion
En conclusion, bien que l’achat de biens immobiliers en Espagne par le biais d’une société puisse présenter divers avantages, ce n’est pas une stratégie universelle. Cette approche peut offrir des bénéfices significatifs pour les propriétés d’investissement, en particulier pour les grandes entreprises ou entités traitant de multiples propriétés ou opérations immobilières importantes.
Cependant, il est important de souligner que l’achat de biens immobiliers par le biais d’une société dans le seul but d’éviter les taxes de succession n’est ni légal ni éthique, et cela pourrait entraîner de graves conséquences, y compris des pénalités financières substantielles.
Pour les acheteurs individuels, ou ceux qui envisagent d’utiliser la propriété comme résidence principale ou secondaire, la simplicité et la réduction de la charge administrative de la propriété personnelle peuvent l’emporter sur les avantages potentiels de la propriété d’entreprise.
Chaque scénario a ses considérations spécifiques, et ce qui fonctionne le mieux dépendra finalement des circonstances spécifiques de l’individu ou de l’entreprise, des objectifs et de la nature même de la propriété.
Chez Lawants, nous comprenons que le processus d’achat de biens immobiliers, surtout dans un pays étranger, peut être complexe. Notre équipe dédiée de professionnels, expérimentée à la fois en droit espagnol et en transactions internationales, est à votre disposition pour fournir des conseils et des orientations adaptés à votre situation unique. Nous sommes fiers de fournir un service personnalisé qui prend en compte tous les aspects de votre situation, garantissant que votre investissement immobilier en Espagne soit à la fois conforme à la législation et financièrement solide. Contactez-nous.
