El Tribunal Supremo ha establecido que el plazo de prescripción de la acción para reclamar, a la aseguradora, las cantidades anticipadas en la compra de viviendas en construcción es el general de cinco años del art. 1964 CC y no el de dos años previsto en el art. 23 LCS
La obligación de garantizar con aval o seguro las cantidades entregadas a cuenta para la construcción de viviendas
La controversia sobre el plazo de prescripción para reclamar cantidades entregadas a cuenta en la compra de viviendas parte del régimen de protección del comprador previsto en la Ley 57/1968.
Dicha Ley establece un régimen tuitivo para el adquirente de viviendas “sobre plano”, es decir, para la persona que compra una vivienda antes de iniciarse su construcción o durante la misma.
La Ley configura la obligación para el vendedor-promotor de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por el comprador, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin, por cualquier causa, dentro del plazo convenido.
Las garantías que el vendedor-promotor debe ofrecer al comprador son alternativamente dos, o un aval o un contrato de seguro de caución, además de la obligación de designar una cuenta especial en entidad bancaria o caja de ahorros para percibir del comprador las cantidades entregadas a cuenta.
La Ley 57/1968 se encuentra, en la actualidad, formalmente derogada, si bien su contenido se ha trasladado en bloque a la Ley 20/2015, la cual ha conservado su régimen jurídico, clarificando algunas dudas que había generado su aplicación práctica.
Pese a su derogación formal, la Ley 57/1968 sigue siendo, a fecha de hoy, aplicable temporalmente a los contratos de compraventa de vivienda en construcción suscritos durante su vigencia, algunos de los cuales siguen generando una importante cantidad de litigios ante nuestros tribunales.
El plazo de prescripción de la acción de reclamación de cantidades entregadas a cuenta para la construcción de viviendas en la jurisprudencia
Lo anterior refleja la importancia de la Sentencia del Tribunal Supremo nº 320/2019, de 5 de junio, que establece la doctrina que comentamos en estas líneas.
La Sentencia confronta las dos tesis judiciales que se habían desarrollado hasta la fecha para resolver el siguiente dilema: ¿cuál es el plazo de prescripción para reclamar cantidades entregadas a cuenta en la compra de viviendas a la compañia aseguradora, en caso de incumplimiento del vendedor-promotor?
¿Es el plazo de dos años previsto en el art. 23 de la Ley del Contrato de Seguro para las acciones derivadas de todo contrato de seguro de daños?
¿O bien se trata de una acción personal sin plazo especial y, por tanto, regida por el plazo de prescripción del art. 1964 CC?
Conviene añadir una ulterior dificultad para determinar el plazo previsto en el art. 1964 CC. Éste era de quince años en la versión original de dicho artículo, si bien el precepto ha sido modificado por la Ley 42/2015, la cual ha reducido el plazo de prescripción a cinco años. Por otro lado, la Disposición Transitoria 5ª de esta última Ley establece un régimen transitorio para las relaciones ya existentes que será objeto de análisis más adelante.
En cualquier caso, volviendo a la cuestión principal a dilucidar (aplicación del plazo de prescripción del art. 23 LCS o el del art. 1964 CC), las dudas de los tribunales se habían puesto de manifiesto incluso por parte del propio Tribunal Supremo, el cual disponía de dos sentencias que se pronunciaban de forma contradictoria sobre la cuestión del plazo de prescripción para reclamar cantidades entregadas a cuenta en la compra de viviendas a la compañia aseguradora (la STS 643/2006, de 15 de julio, consideraba aplicable el art. 23 LCS y la 3/2003, de 17 de enero, se decantaba por el art. 1964 CC).
El plazo de prescripción para reclamar cantidades entregadas a cuenta en la compra de viviendas a la compañia aseguradora es el del art. 1964 CC
Pues bien, la STS nº 320/2019, de 5 de junio, zanja el debate: el plazo de prescripción aplicable es el del art. 1964 CC.
El motivo principal que conduce al Tribunal Supremo a esta conclusión es la comparación entre el plazo de prescripción aplicable cuando la garantía ofrecida es un aval, frente a la discusión sobre el plazo aplicable cuando la garantía es un seguro de caución.
En el primer caso, es decir, cuando la garantía prestada es un aval, no hay duda de que el plazo de prescripción de la acción del comprador es el del art. 1964 CC.
Pues bien, cuando la garantía entregada ha sido un seguro de caución, pretender aplicar el plazo de dos años previsto en el art. 23 LCS sería hacer al comprador asegurado de peor condición que el comprador avalado, lo cual no tendría sentido teniendo en cuenta el carácter tuitivo de la normativa sobre compraventa de viviendas en construcción.
¿Quince o cinco años? El régimen transitorio
Para concluir este breve comentario, basta hacer una referencia al régimen transitorio previsto en la Ley 42/2015 en relación con la modificación del plazo de prescripción previsto en el art. 1964 CC. Como hemos visto, dicho plazo era de quince años, pasando a ser de cinco desde la entrada en vigor de dicha Ley, ocurrida el 7 de octubre de 2015. Asimismo, la Disposición Transitoria 5ª de la Ley 42/2015 regula el régimen de prescripción aplicable a las relaciones ya existentes. En virtud de dicha Disposición Transitoria, tales relaciones ya existentes se rigen por el nuevo plazo de prescripción de cinco años desde la entrada en vigor de la Ley 42/2015. Por lo tanto, las acciones de reclamación a la aseguradora basadas en relaciones ya existentes prescribirán el 7 de octubre de 2020, si dicha prescripción no ha sido interrumpida con anterioridad.
Foto: «Nuevos barrios II», de Antonio. Bajo Licencia CC BY-SA 2.0
